Tatyana Tikhonova AuthorТатьяна Тихонова 19.09.2024

Флиппинг – популярная стратегия инвестирования, суть которой заключается в покупке жилья с последующей продажей по более высокой цене. Чаще всего инвестициями в недвижимость занимаются не по случаю, а профессионально.

Согласно данным сервиса Вордстат Яндекс число поисковых запросов по слову «филиппинг» в текущем году резко возросло. Если в октябре 2023 года информацию по теме искали более 13 000 раз, то в январе 2024 года уже более 100 000 раз. Новый всплеск интереса пользователей к теме сервис  зарегистрировал в июне 2024 года.

Профильные специалисты отмечают, что с 2021 года количество инвесторов, которые занимаются флиппингом, увеличилось почти в два раза. Об этом сообщают, к примеру, аналитики агентства недвижимости «Инком».

Как заработать на перепродаже жилья

Алгоритм флиппинга таков: вы находите объект недвижимости по низкой цене, делаете ремонт или косметические улучшения и продаете его уже дороже. Самое ценное в флиппинге – найти жилье с хорошим потенциалом и грамотно его преобразить. Для этого нужны определенные навыки, опыт, взаимовыгодные связи с дизайнерами, застройщиками, поставщиками стройматериалов и, что немаловажно, умение прогнозировать рынок.

В телеграм-канале «Флиппинг | Origami Invest» авторы приводят примеры удачных сделок. Одну из них описывают так:

«Мы впервые купили для флиппинга 3-комнатную квартиру площадью 75 кв.м. Две минуты от метро, два балкона, прекрасный вариант. Это был проект в ипотеку, взяли в начале декабря 2023 г. со ставкой 17.4%. Сделали капитальный ремонт, наполнили встроенной мебелью, косметически освежили тамбур. Продажа была легкой и быстрой, в первый день публикации появился покупатель с наличными. С минимальным торгом мы договорились на сделку. Под запрос новых собственников создали коллажи и подборку в комнату свободного назначения. Срок проекта 4 месяца. Доходность 87%»

Флиппинг в Москве и регионах

Москва — отдельная вселенная на рынке недвижимости. В столице покупатели чаще, чем в регионах, готовы платить за «упаковку»: хороший ремонт и удобное расположение.

Но конкуренция за ликвидные объекты весьма высока. Инвесторы подбирают квартиры в домах, расположенных в шаговой доступности от метро или других видов общественного транспорта, с хорошей инфраструктурой – рядом со школами, детскими садами, торговыми центрами. Невыгодно брать для флиппинга совсем «убитую» квартиру, так как в Москве ремонт обходится дороже, чем в регионах. Расходы на него могут составить до 20% от общей суммы проекта. Поэтому флипперы предпочитают вкладываться в объекты, которые не требуют капитальных изменений.

Врегионах покупательская способность значительно ниже, чем в Москве. Поэтому флипперы ориентируются, в основном, на объекты эконом-класса. Именно они пользуются наибольшим спросом. В крупных городах, таких как Казань или Екатеринбург, рынок недвижимости более активен,  но доходность по  сравнению с Москвой​все равно ниже.

Этапы флиппинга

Если описать алгоритм работы флиппера, он будет выглядеть следующим образом:

  • Поиск объекта. Анализ рынка, выбор квартиры, которая продается ниже рыночной цены.
  • Оформление сделки. Юридическая проверка квартиры, сбор необходимых документов.
  • Ремонт и подготовка объекта к продаже. Легкий косметический ремонт, иногда с привлечением дизайнеров, чтобы придать квартире современный и свежий вид.
  • Продажа. Выставление объекта на продажу, поиск покупателей, проведение сделки.

Налог с продажи недвижимости: можно ли его уменьшить?

При продаже квартиры в течение пяти лет с момента покупки продавец обязан уплатить налог с дохода в размере 13%. Однако есть несколько способов минимизировать налоговые расходы. Например, если владелец квартиры прописан в ней более трех лет, он освобождается от уплаты налога. Также можно воспользоваться налоговым вычетом — это позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей при продаже недвижимости.

С 1 января 2025 года при расчёте налога важно учитывать новую прогрессивную шкалу налогооблажения. О том, как в следующем году будет рассчитываться налог мы подробно и с примерами рассказали в статье «Как изменился расчёт НДФЛ».

Советы экспертов

Ориентируйтесь на ликвидные объекты. Квартиры в популярных районах всегда продаются быстрее и дороже.

Не усердствуйте с ремонтом. Иногда простая покраска стен или замена старых обоев могут дать больше эффекта, чем капитальный ремонт.

Следите за трендами. Покупатели обращают внимание на минимализм и функциональность — ремонт должен быть современным и без излишеств.

Изучайте работу конкурентов. Перед покупкой и продажей квартиры посмотрите, сколько стоят аналогичные объекты, чтобы понимать, на что ориентироваться.

Плюсы и минусы флиппинга

Минус флиппинга в том, что вход в проект достаточно дорог. К слову, начинающих инвесторов это не всегда смущает. Есть примеры, когда объект покупают вскладчину, а после продажи делят прибыль. Так можно сделать несколько раз, пока у каждого не скопится необходимая сумма.

Флиппинг не всегда может принести быстрые деньги. При скачке цен, а это нередко случается, ремонт обойдется дороже, чем ожидалось. А если рынок недвижимости замедляется, то продать жилье быстро и выгодно тоже не получится. Иногда сделка может застопориться из-за проблем с документами на недвижимость или долгами предыдущих владельцев.

Но идея флиппинга все же в достаточно быстром получении прибыли. Если процесс проходит гладко, можно заработать в течение нескольких месяцев. Флиппер может заниматься как дешевыми квартирами, так и элитными домами в зависимости от личных возможностей и ситуации на рынке.